Wann darf man einen Mieter kündigen?
Möchten Sie einem Mieter kündigen? In dem Fall sind einige Regelungen und Fristen einzuhalten, denn um einen Mieter zu kündigen, muss stets ein zulässiger Grund genannt werden können. Zum Schutz der Mieter hat der Gesetzgeber festgelegt, dass eine Kündigung nur bei berechtigtem Interesse ausgesprochen werden kann. Vermieter haben dabei verschiedene Möglichkeiten, um ein Mietverhältnis einseitig zu kündigen.
Kündigungsgründe einer ordentlichen Kündigung
Soll das Mietverhältnis ordentlich und somit unter Einhaltung der bestehenden Fristen gekündigt werden, dann muss der Vermieter die Gründe genau benennen können. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nennt an dieser Stelle einige Beispiele für eine mögliche ordentliche Kündigung des Mieters:
Wirtschaftliche Verwertung
Dieser Grund entsteht häufig dann, wenn ein Grundstück verkauft oder ein Altbau saniert werden soll. Durch das Fortbestehen des Mietvertrages können dem Vermieter in diesen Fällen erhebliche Nachteile entstehen, wodurch eine Kündigung ausgesprochen werden könnte. In den neuen Bundesländern sind allerdings abweichende Regelungen zu beachten. Bei Mietverträgen, welche bereits vor dem 3. Oktober 1990 bestanden, ist dieser Kündigungsgrund häufig ausgeschlossen. Im Einzelfall kann eine Kündigung dennoch durchgesetzt werden. Wenn das Objekt aufgrund von Leerstand abgerissen werden muss, könnte beispielsweise ein sonstiges berechtigtes Interesse aufgrund der dadurch drohenden wirtschaftlichen Nachteile zulässig sein.
Eigenbedarf
Eine ordentliche Kündigung kann auch aufgrund von Eigenbedarf ausgesprochen werden. Das ist immer dann möglich, wenn der Vermieter selbst das Mietobjekt zur eigenen Nutzung benötigt oder aber es Familienangehörigen überlassen möchte.
Vertragspflichtverletzung
Eine ordentliche Kündigung kann auch dann ausgesprochen werden, wenn der Mieter seine Vertragspflichten erheblich verletzt. Das kann zum Beispiel bei Verstößen gegen die geltende Hausordnung, aber auch bei Zahlungsrückständen, Vernachlässigung der Wohnung oder bei wiederholter unpünktlicher Mietzahlung der Fall sein.
Grundsätzlich unterliegt allerdings nicht jedes Mietobjekt dem gesetzlichen Kündigungsschutz. Ausnahmen gelten bei vorübergehend vermietetem Wohnraum (zum Beispiel Ferienwohnungen), Wohnungen in Jugend- oder Studentenwohnheimen oder bei möblierten Zimmern, wenn diese in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung liegen und untervermietet wurden.
Gründe für eine fristlose Kündigung
In manchen Fällen müssen sich Vermieter an keine Fristen halten. Liegt eine schwerwiegende Vertragsverletzung seitens des Mieters vor, dann kann auch eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Das ist zum Beispiel in folgenden Fällen möglich:
- Bei Herbeiführung unzumutbarer Situationen: Zu diesen zählen beispielsweise schwere Beleidigungen, nachhaltige Störungen des Hausfriedens, tätliche Angriffe oder Bedrohungen. Bei schwerwiegenden Fällen kann sofort eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. In anderen Fällen, wie bei ständigem Lärm, muss vorab mindestens eine Abmahnung erfolgen.
- Vertragswidriger Gebrauch des Mietobjektes: Kommt es dadurch zu einer erheblichen Verletzung der Vermieterrechte und wird das Verhalten auch nach einer Abmahnung nicht eingestellt, dann ist in vielen Fällen eine fristlose Kündigung rechtens.
- Vernachlässigung der Wohnung: Oftmals muss in diesen Fällen eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden. In schwerwiegenden Fällen ist nach einer Abmahnung mit Fristsetzung aber auch eine außerordentliche Kündigung möglich.
- Überlassung des Mietobjektes an Dritte: Der Mieter braucht eine Erlaubnis, um das Objekte Dritten zu überlassen. Liegt diese nicht vor, kann nach einer Abmahnung und einer Unterlassungsklage eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Besteht jedoch berechtigtes Interesse des Mieters, dann muss der Vermieter in einigen Fällen zustimmen.
- Unpünktliche Mietzahlungen: Wird die Miete fortwährend unpünktlich bezahlt, dann kann eine fristlose Kündigung nach mindestens einer Abmahnung ausgesprochen werden.
- Zahlungsverzug mit mindestens zwei Monatsmieten: Bei Ausbleiben der Mietzahlungen oder bei nur teilweiser Zahlung kann in diesen Fällen auch ohne Abmahnung eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden.
- Zahlungsverzug mit mindestens einer Monatsmiete: Kommt es in zwei aufeinanderfolgenden Monaten zum Ausbleiben oder nur zur teilweisen Mietzahlung, dann kann eine fristlose Kündigung auch ohne Abmahnung ausgesprochen werden.
Durch eine Schonfristzahlung kann die Kündigung allerdings aufgehoben werden. Dabei reicht es aus, wenn der Mieter die ausstehenden Beträge bezahlt. Als Frist gelten dabei zwei Monate, und zwar nachdem ein gerichtlicher Räumungstitel rechtskräftig wurde. Regelmäßige Schonfristzahlungen sind jedoch nicht möglich. Wurde diese Möglichkeit bereits innerhalb der vergangenen zwei Jahre genutzt, dann kann sie vom betreffenden Mieter nicht mehr zur Aufhebung der Kündigung führen.
Form und Fristen
Eine Kündigung seitens des Vermieters muss stets schriftlich erfolgen, eigenhändig unterschrieben und begründet werden. Dies betrifft eine ordentliche genauso wie eine außerordentliche Kündigung. Die Gründe sollten dabei möglichst ausführlich dargestellt werden. So reicht es zum Beispiel bei einer Kündigung aus Eigenbedarf in der Regel nicht aus, dass als Grund genannt wird, dass das Kind des Eigentümers in die Wohnung einziehen möchte. Vielmehr ist genauer auf die Gründe einzugehen. Ein möglicher Grund wäre zum Beispiel, dass aufgeführt wird, dass das Kind aufgrund einer Heirat auf die Wohnung angewiesen ist. Zudem sollten Mieter auf ihr Widerspruchsrecht und die dazugehörige Frist (zwei Monate bis Ablauf der Kündigungsfrist) hingewiesen werden.
Bei ordentlichen Kündigungen richten sich die Fristen nach der Länge des Mietverhältnisses. Bei Mietverhältnissen von unter fünf Jahren liegt die Kündigungsfrist bei drei Monaten. Darüber hinaus besteht eine 6-monatige und nach acht Jahren eine 9-monatige Kündigungsfrist. Bei fristlosen Kündigungen ist hingegen eine zweiwöchige Ziehfrist einzuhalten.
Mieter kann der Kündigung widersprechen
Mieter haben in einigen Fällen das Recht, einer Kündigung durch den Vermieter zu widersprechen. Selbst wenn ein berechtigtes Interesse zur Kündigung vorliegt, kann dieser Widerspruch in manchen Fällen aufgrund „unzumutbarer Härte“ berechtigt sein. Das ist dann möglich, wenn dieser Umstand den Mieter, seine Frau oder einen Angehörigen des Haushaltes betreffen würde. Durch einen Widerspruch kann der Mieter erreichen, dass sich die Räumungsfrist verlängert oder auch das die Kündigung nicht möglich ist.
Als mögliche Gründe kann der Mieter zum Beispiel eine schwere Krankheit, Invalidität, hohes Alter oder auch eine fortgeschrittene Schwangerschaft anführen. Allerdings muss der Mieter schriftlich vor Ablauf von zwei Monaten bis zur Kündigungsfrist widersprechen und nachweisbare Härtegründe aufführen können.
