Pressemitteilung Kölner Stadtanzeiger – 25.10.2014

So klappt es mit dem Verwalter

Grund- oder Zusatzleistung – was Eigentümer bei der Vertragsgestaltung beachten sollten

Pressemitteilung KSTA 26.10.2014Zwischen Wohnungseigentümern und Verwaltern kann es zu Problemen kommen, wenn es um die, Frage der Leistungen geht: Welche sind mit seiner Grundvergütung abgegolten und für welche nimmt er ein zusätzliches Honorar? Teilweise haben Verwalter dies in ihren Verträgen nicht klar geregelt. Und nicht immer kennen die Eigentümer die entsprechenden Vereinbarungen im Detail.

Gestaltungsspielraum. Bei Verwalterverträgen herrscht Vertragsfreiheit, das heißt, beide Seiten können diese frei gestalten. Üblicherweise zählen zu den Grundleistungen die Durchführung einer jährlichen Eigentümerversammlung, deren Vorbereitung und Nachbetreuung sowie die Erstellung des Wirtschaftsplans.

Auch die Abstimmung mit dem Beirat, die Information und Einsichtnahme in Unterlagen, das Führen der WEG-Konten und das Abschließen und Betreuen von Gebäudeversicherungen zählen in der Regel zu den Basisleistungen. „Zusatzarbeiten betreffen etwa zehn Bereiche der Verwaltung. Diese werden als Pauschalen oder Stundenhonorare im Verwaltervertrag aufgeführt“, erläutert Steffen Haase, Immobilienverwalter in Nürnberg und Vizepräsident sowie Sprecher des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).

Variables Honorar. Für Sekretariatsaufgaben wird ein niedrigerer Satz veranschlagt als für Leistungen eines Kaufmanns, Architekten oder Bauingenieurs. Zu den besonderen . Leistungen zählt unter anderem das Abhalten außerordentlicher Versammlungen, das Führen von Lohnkonten sowie Mahngebühren und Aufwandsentschädigungen. Außerdem betrifft es den Organisations- und Kontrollaufwand bei größeren Sanierungsmaßnahmen. Auch das Archivieren aller WEG-bezogenen Akten wird in der Regel extra‘ vergütet. Weil hunderte verschiedene Verträge in Deutschland kursieren, bietet der DDIV seit einigen Jahren einen Mustervertrag an.
Unvorhergesehene Kosten. Aber nicht immer können alle Zusatzarbeiten im Vorfeld bedacht. werden – nicht zuletzt weil Gesetzesänderungen die Branche auf Trab halten.

„Konflikte können mit
Musterverträgen
vermieden werden“

Verwalter, die beispielsweise für die Umstellung ihrer Konten auf SEPA – eine Aufwandsentschädigung wollen, sollten dies im Vorfeld per Beschluss absegnen lassen. Bei manchen Verwaltern mag es auch eine Masche sein, dass sie ein günstiges Grundhonorar ansetzen, um. Mandate zu akquirieren und dann über Zusatzleistungen ihre erhoffte Vergütung zu erhalten. Andere fassen mehr Arbeiten innerhalb der Grundvergütung zusammen und berechnen nur in Ausnahmefällen weitere Kosten. Darauf müssen Eigentümergemeinschaften achten.

DER EXPERTE:
Wolfgang Krymalowski ist
Geschäftsführer der Kölner CIG Capitol lmmobilien GmbH.
Das Unternehmen verwaltet über 4.000 Wohnungen.

 

 

WDR „Lokalzeit aus Köln“ – 27.08.2014

Provisionsfreie Mietwohnungen in Köln

Ein WDR Beitrag mit Capitol

Das Internetportal „Salz & Brot“ möchte horrenden Maklerprovisionen ein Ende setzen: In einem Bericht der Sendung „Lokalzeit aus Köln“ des WDR (ausgestrahlt am 27.08.2014) stellt Gründer Tim Zimmermann sein mieterfreundliches Unternehmen vor. Unsere Mitarbeiterin Natascha Krymalowski hat als Hausverwalterin ebenfalls an dem Fernsehbeitrag mitgewirkt.

Eine erschwingliche Wohnung in Köln finden, vielleicht sogar ohne Zahlung einer hohen Provision? Fehlanzeige. Aus diesem Grund hat sich die 23-jährige Studentin Philin Hoga an Tim Zimmermanns Internetportal „Salz & Brot“ gewandt. Es ist ihr zu viel geworden, täglich zwischen ihrem Wohnort Leverkusen und der Uni in Köln, wo sie studiert, hin und her zu pendeln. Sie möchte nach Köln ziehen, um energieraubende Fahrtstrecken von etlichen Kilometern in Zukunft zu vermeiden.

Doch eine preiswerte und vor allem provisionsfreie Wohnung zu finden, erscheint nahezu unmöglich. Dabei bemängelt die Studentin in erster Linie die Standard-Internetportale, die aufgrund hoher Maklerprovisionen den Traum von der eigenen Wohnung in weite Ferne rücken lassen. Sie sehe es nicht ein, jemandem für „einmal Türaufmachen“ Geld zu zahlen, betont Philin Hoga.

Die Geschäftsidee für „Salz & Brot“ entstand aus Tim Zimmermanns eigener Not, in Düsseldorf eine Wohnung zu finden. Wie Philin Hoga war auch er nicht dazu bereit, sich auf teure Maklerprovisionen einzulassen. Deshalb gründete er ein Internetportal, das ausschließlich provisionsfreie Wohnräume anbietet. Der Kunde kann das Portal entweder kostenlos nutzen oder einen sogenannten „Premium-Pass“ erwerben, der es ihm ermöglicht, sofort in Kontakt mit dem Inserenten der gewünschten Wohnung zu treten. Andernfalls besteht die Möglichkeit einer Kontaktaufnahme erst nach sieben Tagen. Dies birgt selbstverständlich die Gefahr, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt schon an einen anderen Interessenten vergeben ist.

„Der Premium-Pass bietet verschiedene Vorteile, die die Wohnungssuche auf „Salz & Brot“ noch komfortabler und einfacher machen“, erklärt Tim Zimmermann im WDR. Der Preis für den Pass unterliegt einer preislichen Staffelung, die bei 4,99 € für drei Tage beginnt. Vorerst in Düsseldorf, möchte „Salz & Brot“ nun in der ganzen Bundesrepublik durchstarten. Köln gehört bereits seit Herbst 2013 dazu.

Philin Hoga ist nach der Wohnungsbesichtigung mit unserer Hausverwalterin Natascha Krymalowski begeistert: Von einem zentral gelegenen, schönen Apartment in Köln hätte die Studentin bisher kaum zu träumen gewagt. „Das ist genau das, was ich gesucht habe und ideal für eine Person“, sagt sie zufrieden.

 

 

Pressemitteilung Rheinische Post- 08.06.2014

„Nicht alles inklusive“

Grund- oder Zusatzleistung: Was ein Hausverwalter zu welchem Preis bietet, ist im Vertrag genau zu regeln.

Pressemitteilung RP 08.06.2014„Häufig gibt es zwischen Wohnungseigentümern und Verwaltern Probleme, wenn es um die Frage der Leistungen geht: Welche sind mit seiner Grundvergütung, dem Verwalterhonorar, abgegolten und für welche nimmt er ein zusätzliches Honorar? Teilweise haben Verwalter dies in ihren Verträgen nicht klar geregelt, teils kommunizieren sie es nicht eindeutig. Und nicht immer kennen die Eigentümer die entsprechenden Vereinbarungen ihres Verwaltervertrages im Detail. Nicht zuletzt lässt die Vereinbarung oft Raum für Interpretationen: Erstreckt sich beispielsweise eine Zusatzvergütung für einen Rechtsstreit innerhalb der WEG nur auf eine gerichtliche Auseinandersetzung? Oder darf der Verwalter das Zusatzhonorar auch auf außergerichtliche Streitigkeiten beziehen? Im Zweifel sind Liegenschaftsbetreuer gut beraten, wenn sie die Eigentümer über eine anstehende Zusatzvergütung nochmals abstimmen lassen, um Ärger zu vermeiden.

Bei Verwalterverträgen herrscht Vertragsfreiheit, das heißt, beide Seiten können diese frei gestalten. Üblicherweise zählen zu den Grundleistungen des Dienstleisters die Durchführung einer jährlichen Eigentümerversammlung, deren Vorbereitung und Nachbetreuung sowie die Erstellung des Wirtschaftsplans. Auch die Abstimmung mit dem Beirat, die Information und Einsichtnahme in Unterlagen, das Führen der WEG-Konten und das Abschließen und Betreuen von Gebäudeversicherungen sowie Ver- und Entsorgungsverträgen etwa für Strom, Gas und Müll zählen in der Regel zu den Basisleistungen. „Zusatzarbeiten betreffen etwa zehn Bereiche der Verwaltung. Diese werden als Pauschalen oder Stundenhonorare im Verwaltervertrag aufgeführt“, erläutert Steffen Haase, Immobilienverwalter in Nürnberg und Vizepräsident sowie Sprecher des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).

Das Stundenhonorar kann sich gemäß der Qualifikation des Mitarbeiters unterscheiden. Für Sekretariatsaufgaben wird ein niedrigerer Satz veranschlagt als für Leistungen eines Kaufmanns, Architekten oder Bauingenieurs. Zu den besonderen Leistungen zählt unter anderem das Abhalten außerordentlicher Versammlungen, das Führen von Lohnkonten, etwa für Hausmeister und Putzkräfte, sowie Mahngebühren und Aufwandsentschädigungen. Das Abschließen von Wohn- und Gewerbemietverträgen fällt ebenfalls häufig darunter. Außerdem betrifft es den Organisations- und Kontrollaufwand bei größeren Sanierungsmaßnahmen. Dies umfasst bei einer anstehenden Dachsanierung etwa das Einholen mehrerer Angebote, die Abstimmung über die Vergabe und die Kontrolle der Arbeiten. Auch das Archivieren aller WEG-bezogenen Akten wird in der Regel extra vergütet. Weil es immer wieder zu Konflikten kommt und hunderte verschiedene Verträge in Deutschland kursieren, bietet der DDIV seit einigen Jahren einen Mustervertrag an.

Aber nicht immer können alle Zusatzarbeiten im Vorfeld bedacht werden – nicht zuletzt weil Gesetzesänderungen und Neuregelungen die Branche auf Trab halten. Verwalter, die beispielsweise für die Umstellung ihrer Konten auf SEPA eine Aufwandsentschädigung wollen, sollten dies im Vorfeld per Beschluss absegnen lassen. Dass dieser Mehraufwand auf alle Immobiliendienstleister zukommt, war vor drei Jahren nicht abzusehen. Bei manchen Verwaltern mag es auch eine Masche sein, dass sie ein günstiges Grundhonorar ansetzen, um Mandate zu akquirieren und dann über ihre Zusatzleistungen ihre erhoffte Vergütung zu erhalten. Andere fassen mehr Arbeiten innerhalb der Grundvergütung zusammen und berechnen nur in Ausnahmefällen weitere Kosten. Darauf müssen Eigentümergemeinschaften achten, insbesondere wenn sie einen neuen Verwalter suchen. Es lohnt sich, die Vertragsentwürfe aller Kandidaten genau zu lesen.

Wolfgang Krymalowski ist Geschäftsführer der Kölner CIG Capitol
Immobilien GmbH. Das Unternehmen verwaltet über 4 000 Wohnungen.“

 

 

Pressemitteilung Kölner Stadtanzeiger – 16.03.2014

„Der Haus-Kümmerer“

Ein Hausverwalter nimmt den Eigentümern oft viel Arbeit ab. Dennoch gilt es, seine Qualifikationen und die Rechtslage zu prüfen. VON HERZS KRYMALOWSKI

Pressemitteilung KSTA 16032014„Die Wahl eines professionellen Liegenschaftsbetreuers ist jedoch nicht einfach, denn der Beruf ist weder geschützt, noch muss eine Qualifikation nachgewiesen werden, Dabei betreuen die Verwalter Milliardenbeträge in Form von Instandhaltungsrücklagen: In Deutschland gibt es über zwölf Millionen Eigentumswohnungen, von denen die meisten von Verwaltern betreut werden. Im Schnitt überweist jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) monatlich 150 Euro Hausgeld auf ein Konto, das der Verwalter betreut. In der Summe macht dies 21,6 Milliarden Euro an verwaltetem Vermögen.

Hinzu kommen die finanziellen Rücklagen, die im Laufe der Jahre angespart wurden. 2011 gab es alleine in Bonn, Essen und Wuppertal große Fälle, bei denen Verwalter das Geld ihrer Eigentümer veruntreut und Rücklagengelder für eigene Zwecke missbraucht haben. Um sich vor solchen Ausfällen zu schützen, können Eigentümer festlegen, dass bei Geldabhebungen oder Überweisungen ein Beiratsmitglied mit unterzeichnen muss.

In den Beirat werden Eigentümer gewählt, die die Interessen der WEG vertreten, aber auch als Kontrollgremium des Verwalters fungieren.

Ein Auswahlkriterium für die Verwaltersuche sollte ferner sein, dass der Dienstleister seinen Job hauptberuflich betreibt und eine Vermögensschadenshaftpflicht- sowie eine Vertrauensschadenversicherung abgeschlossen hat. Diese Assekuranzen sichern Fälle ab, in denen er oder ein Mitarbeiter fahrlässig oder vorsätzlich Kontovollmachten missbraucht. Verwalter, die in Berufsverbänden, wie dem Verband der Immobilienverwalter oder dem Immobilienverband Deutschland angehören, müssen diesen Versicherungsschutz nachweisen.

Den Wohnungseigentümern wird grundsätzlich geraten, bei der Wahl ihres Verwalters vor allem auf seine Qualifikation zu achten und zu überprüfen, ob er regelmäßig Weiterbildungen besucht. Um erfolgreich arbeiten zu können, müssen Verwalter nämlich die aktuelle Rechtslage kennen. Fast quartalsweise ändern sich gesetzliche und rechtliche Rahmenbedingungen, die sie in ihrer Arbeit berücksichtigen müssen.

Diese Informationen kann man mit wenigen Klicks auf der Internetseite der Verwalterfirma Recherchieren. Eine Anfrage bei einer Wirtschaftsauskunft wie Creditreform oder Bürgel, klärt über die Umsätze der Verwalterfirma und ihre Bonität auf. Die Creditreform Rating AG vergibt an Verwalterfirmen, die eine ausgezeichnete Bonität haben, das Zertifikat „CrefoZert“.

Hierfür werden die Jahresabschlüsse der Verwalterfirma analysiert, zudem fließen Analysedaten zu ihrer Zukunftsfähigkeit ein. Wohnungskäufer, die keine Neubauimmobilie mit einer zu gründenden WEG, sondern vier Wände in einer bestehenden WEG erwerben, sollten Einsicht in den Verwaltervertrag nehmen, den die Eigentümer mit ihrem Dienstleister abgeschlossen haben. Ferner sollten sie sich mit den Wohnungsbesitzern über die Zufriedenheit mit ihrem Immobilienbetreuer austauschen.

Hilfreich ist auch ein Blick in die zurückliegenden Protokolle der Eigentümerversammlungen. Daraus ist die allgemeine Stimmung innerhalb der WEG ersichtlich, ob es häufig Streitpunkte gibt oder zumeist einvernehmlich abgestimmt wird. Ferner ist ersichtlich, ob in den nächsten Monaten größere Reparaturmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum geplant sind, wie eine Dachsanierung. Wird nämlich hierfür eine Sonderumlage vereinbart, muss der neue Eigentümer diesen Betrag bezahlen.“

 

Informationen und aktuelle News zum Immobilien-Management und rund um die Immobilie finden bei unseren Mitgliedsverbänden:

Seite drucken Seite drucken

  • Mehr Details zur Creditreform

    Mit dem Zertifikat „CrefoZert“ der Creditreform Rating AG, wird der CIG Capitol Immobilien GmbH die ausgezeichnete Bonität des Unternehmens dokumentiert. Basis der Zertifizierung sind fundierte Jahresabschlussanalysen durch die Creditreform Rating AG. Hinzu kommen Daten der Creditreform Wirtschaftsauskunft sowie Einschätzungen zur aktuellen Situation und den Zukunftsperspektiven des Unternehmens, die in einer persönlichen Befragung ermittelt wurden.

    Gerade im Bereich der Hausverwaltung, wo die Zugangsvoraussetzungen auf den Markt sehr niedrig sind, wird unseren Kunden und Interessenten das Gefühl vermittelt, dass Sie und Ihre Immobilien bei uns in guten Händen sind. Dies wird durch unsere kompetente und qualifizierte Arbeit und die sehr gute Bonität belegt.

    „Die von uns betreuten Eigentümer und Eigentümergemeinschaften geben durchweg positives Feedback und sehen die uns anvertrauten Gelder in guten Händen. Mit CrefoZert können wir dies belegen“, so der Geschäftsführer Wolfgang Krymalowski.

    Link zur Creditreform

Capitol.de verwendet Cookies, um Ihnen den bestmöglichen Service zu gewährleisten. Durch Nutzung dieser Webseite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf "Akzeptieren" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen