Behält eine Mieter:in einen Teil der Miete ein, dann müssen sich Vermieter:innen mit dem Thema Mietminderung auseinandersetzen. Häufig handelt es sich nur um wenige Prozent der Miete, die von der regulären Miete abgezogen und nicht bezahlt werden. Viele Vermieter:innen sind sich an dieser Stelle unsicher, welche Abzüge rechtens sind und wie sie weiter vorgehen können. Denn nicht immer ist eine Minderung der Miete berechtigt.
Recht auf Mietminderung ist gesetzlich geregelt
Eine defekte Tür, Schimmel im Badezimmer oder Lärm durch die Nachbarn: Es gibt viele Gründe, weshalb Mieter eine Mietminderung vornehmen. Diese Möglichkeit wird Mieter:innen per Gesetz eingeräumt. Die gesetzlichen Regelungen dazu finden sich im § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das Gesetz räumt dem Mieter das Recht zur Mietminderung ein, wenn ein Mangel an der Mietsache besteht, wodurch der vertragsgemäße Gebrauch erheblich eingeschränkt wird. Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter für diesen Mangel verantwortlich ist oder nicht. Zu den häufigen Gründen für eine Mietminderung zählen beispielsweise:
- Vorübergehender Lärm durch Bauarbeiten nahe des Mietobjektes.
- Geruchsbelästigung durch ein nah gelegenes Restaurant oder einen Imbiss.
- Der Ausfall der Heizung in der Heizperiode.
- Räume durch Schimmel im Wohnraum nicht nutzbar.
- Ein undichtes Dach lässt Feuchtigkeit eindringen.
Handelt es sich hingegen um einen unerheblichen Schaden oder wurde dieser durch den Mieter selbst verursacht, dann hat die Mieter:in kein Recht, die Miete zu mindern. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Schimmel in der Wohnung durch ein schlechtes Lüftungs- oder Heizverhalten der Mieter:in entstanden ist.
Zügige Schadensbeseitigung vermindert Höhe Mietminderung
Grundsätzlich gilt, dass eine Mietminderung nur so lange vorgenommen werden darf, wie der Mangel besteht. Wurde der Mangel behoben, muss die Mieter:in die rechtmäßig einbehaltene Miete nicht zurückzahlen. Jedoch ist die Miete mit Beseitigung des Mangels wieder in voller Höhe zu zahlen.
Wird der Schaden schnell behoben, ist der finanzielle Verlust für die Vermieter gering oder lässt sich in vielen Fällen vollständig vermeiden. Denn die Mieter:in muss die Vermieter:in zunächst auf den Schaden hinweisen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels einräumen. Oftmals wird davon ausgegangen, dass eine Frist von drei bis vier Tagen als angemessen angesehen werden kann. Eine gesetzlich festgeschriebene Regelung dazu gibt es jedoch nicht.
In jedem Fall ist es angebracht, möglichst schnell auf eine Mängelanzeige durch die Mieter:in zu reagieren und den Schaden zu beheben. Die Schadensbeseitigung sollte unabhängig von der Rechtmäßigkeit der Mietminderung vorgenommen werden. Damit lassen sich weitreichende Konsequenzen verhindern, beispielsweise gerichtliche Streitigkeiten oder Schadenersatzforderungen. Diese Forderungen können beispielsweise entstehen, wenn Schimmel im Mietobjekt nicht beseitigt wurde und dadurch die Mieter:in gesundheitliche Probleme entstehen.
Rechtmäßigkeit der Mietminderung prüfen
Mit Beseitigung des Mietmangels ist es ratsam, in Erfahrung zu bringen, ob die Mieter:in die Minderung gemäß den gesetzlichen Regelungen überhaupt vornehmen durfte. Dazu kann ein Rechtsanwalt für Mietrecht oder der Eigentümer- und Vermieterverband befragt werden. Zudem stehen beispielsweise Mietminderungstabellen zur Auswahl. Sie können als Informationsquelle genutzt werden und bieten Vermietern eine gute Übersicht über die aktuelle Rechtsprechung. Allerdings ist zu beachten, dass der Gesetzgeber keine eindeutigen Regelungen getroffen hat, zu welchem Zeitpunkt eine Mietminderung in welcher Höhe vorgenommen werden kann. Diese Tabellen sind demnach lediglich als Anhaltspunkt zu sehen. Sie enthalten Informationen zum Schaden und der möglichen Höhe der Mietminderung in Prozent.
Stellt sich heraus, dass die Mietminderung durch die Mieter:in nicht gerechtfertigt ist, kann dieser den einbehaltenen Betrag in voller Höhe zurückverlangen. Da sollte in schriftlicher Form geschehen. Kommt die Mieter:in der Aufforderung nicht nach, die nicht bezahlte Miete zu zahlen, kann der Vermieter diesem im Extremfall kündigen. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn durch die Minderung der Miete ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten erreicht wurde.
Einvernehmliche Lösung von Vorteil
Ein Mangel an einem Mietobjekt kann dazu führen, dass der Mieter die Wohnung oder das Haus nicht vertragsgemäß nutzen kann. Demnach kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Vermieter können durch eine schnelle Beseitigung des Schadens dazu beitragen, dass das Mietverhältnis keinen Schaden nimmt. Denn durch die Mietminderung und einen nicht beseitigten Mangel kann das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter leiden und das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört werden. Eine frühzeitige einvernehmliche Lösung kann das verhindern. Ist die Minderung der Miete hingegen nicht berechtigt, können sie den vollen Betrag der Minderung zurückverlangen.
