Immobilien richtig vererben – was ist zu beachten?

In Deutschland gibt es einerseits viel zu vererben. Auf der anderen Seite steigen in vielen Regionen des Landes die Immobilienpreise. Ohne eine Erbschaft ist es vielen überhaupt nicht mehr möglich, eine Immobilie ihr Eigen zu nennen.Doch beim Nachlass gibt es viel zu beachten. Durch eine gute Planung ist es möglich, sein Hab und Gut zu vererben, ohne dass zu viel Steuern erhoben werden und Streit um die Erbschaft entfacht.

 

 

Immobilieneigentümer sollten ein Testament verfassen

Wer an Vererben und an das Testament denkt, wird zeitgleich auch mit dem Thema Tod konfrontiert. Deshalb handelt es sich dabei in Deutschland um Tabuthemen, mit welchem sich viele Menschen nicht zu Lebzeiten beschäftigen möchten. Eine gute Planung kann jedoch viel Ärger und Kosten ersparen. Nicht selten landen Konflikte um das Erbe vor Gericht. Zudem können Erblasser durch ein Testament sicherstellen, dass ihr Letzter Wille beachtet wird. Wer hingegen auf ein Testament verzichtet, der riskiert, dass die gesetzliche Erbfolge beachtet wird, welche nicht immer im Sinne des Erblassers ist.

Immobilieneigentümer sollten deshalb stets ein Testament aufsetzen. Eigentümer erhalten damit die Möglichkeit, die eigene Immobilie und andere Wertgegenstände wie das Auto oder auch das Geld auf dem Konto ganz gezielt zu vererben. In dem Testament sollten der Erbe sowie alle zu vererbenden Werte genau aufgeführt werden. Ein Hinweis darauf, dass etwaige Wertunterschiede nicht auszugleichen sind, kann nachträgliche Erbkonflikte vermeiden. Bedenken sollten Erblassen auch, dass ein Erbe versterben kann. Für diese Fälle können nachfolgende Erben benannt werden.

Bei Ehepaaren mit Kindern hat sich das „Berliner Testament“ bewährt. Bei dieser Art Testament setzen sich die Ehepaare zunächst gegenseitig als Alleinerben ein. Erst wenn beide verstorben sind, erhalten die Kinder Anspruch auf das Erbe. Damit lässt sich verhindern, dass die Kinder zu Lebzeiten eines Elternpaares Anspruch auf einen Anteil am Eigentum erhalten. Dies kann beispielsweise sicherstellen, dass ein Ehepartner im Todesfall des anderen die gemeinsame Immobilie auch weiterhin nutzen und verwerten darf.

 

Freibeträge und Steuern beachten

In Deutschland müssen Erben Erbschaftssteuern bezahlen. Jedoch gibt es in vielen Fällen die Möglichkeit, Freibeträge auszuschöpfen. Hohe Freibeträge hat der Gesetzgeber insbesondere den nahen Familienangehörigen eingeräumt. Handelt es sich bei dem Erbnehmer um einen Ehepartner oder Lebenspartner, dann liegt der Freibetrag derzeit bei 500.000 Euro. Kinder können immerhin noch 400.000 Euro steuerfrei erben, während Geschwister und Nicht-Verwandte ein Freibetrag von lediglich 20.000 Euro zur Verfügung steht. Steuern werden darüber hinaus in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad fällig. Für Ehegatten, Kinder und Enkel liegt die Erbschaftssteuer bei einem zu versteuernden Erbe von bis zu 75.000 Euro bei sieben Prozent. Bei Nicht-Verwandten liegt diese Steuer hingegen bei 30 Prozent, während Geschwister und Eltern des Erblassers mit einem Steuersatz von derzeit 15 Prozent rechnen müssen.

Bei selbstgenutzten Immobilien gibt es jedoch Ausnahmen zu beachten. Dann lässt sich die Immobilie in vielen Fällen steuerfrei vererben. Das trifft insbesondere auf Ehepartner und eingetragene Lebenspartner zu, wenn diese ab dem Erbe für mindestens zehn Jahre das Objekt selbst nutzen. Überschreitet das Objekt nicht die Größe von 200 Quadratmetern, dann stehen Kindern die gleichen Möglichkeiten zu. Jedoch ist zu beachten, dass bei mehreren Kindern häufig nicht nur ein Erbe genannt wird, sondern mehrere. In diesen Fällen ist von Erbgemeinschaften die Rede. Erbengemeinschaften führen jedoch dazu, dass diese Regelung nicht in Anspruch genommen werden kann. Deshalb sollten Erblasser darauf achten, nur einen bestimmten Erben zu benennen.

Verschenken statt vererben als Alternative

Eine Alternative zum Vererben kann das Verschenken sein. In diesem Fall übertragen Erblasser noch zu Lebzeiten einen Teil ihres Vermögens. Der Vorteil liegt darin, dass sich dadurch Erbschaftssteuer umgehen lässt. Deshalb können sich Schenkungen insbesondere bei größeren Vermögen als vorteilhaft erweisen. Die Freibeträge sind bei Schenkungen mit denen von Erbschaften identisch. Zudem können Beschenkte diese Freibeträge alle zehn Jahre erneut in Anspruch nehmen. Diese Art der Steuerersparnis funktioniert jedoch nur, wenn zwischen Erbe und Schenkung mindestens zehn Jahre liegen, denn ansonsten wird die Schenkung auf das Erbe angerechnet. Deshalb ist es in Bezug auf Schenkungen noch wichtiger, frühzeitig zu handeln. Jedoch gibt es einiges zu beachten:

Keine notwendigen Werte verschenken: Erblasser sollten nur das verschenken, auf was sie zu Lebzeiten verzichten können. Zu beachten sind auch etwaige Kosten für die eigene Pflege.
Nießbrauchsrecht vereinbaren: Damit ist die Schenkung zwar wirksam, das wirtschaftliche Recht verbleibt jedoch beim Schenkenden. Damit lässt sich sicherstellen, dass er weiterhin im Haus leben darf oder ein Recht auf die erwirtschaftete Miete des Objektes erhält.
Notfallklauseln: Sollte der Beschenkte vor dem Schenkenden sterben oder gar insolvent werden, dann stellt eine Notfallklausel sicher, dass der Schenkende die Immobilie wieder zurückfordern kann.

 

Fazit

Erblasser sollten sich schon frühzeitig mit dem Thema Erbe auseinandersetzen. Wer bereits zu Lebzeiten ein Testament verfasst, stellt sicher, dass der Letzte Wille beachtet wird. Zudem lassen sich durch die aktive Nachlassplanung Freibeträge ausschöpfen. Erben und Schenken lassen sich dabei miteinander kombinieren. Während Schenkungen eher für größere Vermögen relevant sein dürften, sollten sich alle Immobilieneigentümer mit dem Vererben ihres Objektes auseinandersetzen. Dies spart den Erben in erster Linie Geld und kann dazu beitragen, den Familienfrieden über den Tod hinaus zu wahren.

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