Viele Menschen haben im Laufe vieler Jahre eine Immobilie finanziert und freuen sich darüber, für das Alter vorgesorgt zu haben. Doch oftmals reichen die finanziellen Mittel dennoch nicht aus. Eine Immobilien-Leibrente kann dazu beitragen, wieder über mehr liquide Mittel durch eine Zusatzrente zu verfügen. Doch dieser Schritte sollte gut überlegt sein, denn es bietet Eigentümer:innen nicht nur Chancen, sondern auch die Risiken sind zu beachten.
Verkauf des Eigenheims gegen Rentenzahlung
Wer im Ruhestand eine Immobilie sein eigenen nennt, verfügt mit diesem Objekt in erster Linie über ein Sachvermögen. Damit lassen sich jedoch keine laufenden Rechnungen bezahlen, wodurch trotz Immobilie finanzielle Engpässe entstehen können. Eine Immobilien-Leibrente ist dann eine Möglichkeit, die monatlichen Einnahmen zu erhöhen, ohne aus den gewohnten vier Wänden ausziehen zu müssen.
Das ist durch den sogenannten Mietkauf möglich. Bei diesem Modell muss zunächst ein Käufer für das Objekt gefunden werden. Doch anders als bei einem regulären Verkauf erfolgt kein Austausch der Immobilie gegen den Kaufbetrag, sondern der Käufer zahlt der Eigentümer:in einen monatlichen Betrag. Das ist als eine regelmäßige Rente zu verstehen, die bis zum Tode der Eigentümer:in ausbezahlt wird.
Besonderheiten des Mietkaufs
Darüber hinaus gibt es auch jene Mini-Wohnungen, die insbesondere für Studenten gebaut werden und ihnen einen Wohnraum in der Nähe der Universität verschaffen sollen. Nicht nur Einwohner, sondern auch Studenten leiden unter der Wohnungsnot in den Metropolen und Ballungsgebieten. Sie können keine Preise für reguläre Wohnungen aufbringen und sind auf das Wohnen auf kleinstem Raum angewiesen. Das haben auch Investoren erkannt. Sie bieten Studenten bezahlbaren Wohnraum auf kleinster Fläche an. Die Preise je Quadratmeter liegen bei diesen Objekten zumeist deutlich über dem ortsüblichen Niveau, aufgrund der geringen Größe können jedoch auch Studenten diese Mietpreise aufbringen.
Durch den Mietkauf wird das Objekt zunächst regulär verkauft und es erfolgt eine Eigentumsübertragung an den Käufer. Im Gegenzug erhält der Verkäufer jedoch keine Einmalzahlung und muss ausziehen, sondern er erhält jeden Monat eine Rentenzahlung durch den Käufer. Dieser Betrag wird vorab schriftlich vereinbart.
Der Mietkauf wird durch einen Vertrag schriftlich vereinbart. In diesem Vertrag werden unter anderem folgende Details festgehalten:
- Der genaue Betrag der monatlichen Rente
- Die Laufzeit der Zahlungen
- Eine Vereinbarung über das Wohnrecht des Verkäufers
- Regelungen zur Übernahme der laufenden Kosten durch den neuen Eigentümer
Durch die Vereinbarung des Wohnrechtes kann der Verkäufer, in der Regel bis zu seinem Tode, in dem Haus oder der Wohnung bleiben. Für die laufenden Kosten ist er jedoch nicht mehr zuständig. Das betrifft beispielsweise Kosten für etwaige Sanierungen oder Instandhaltung. Dieses sind vom neuen Eigentümer zu bezahlen.
Wann lohnt sich eine Immobilien-Leibrente?
Insbesondere Menschen, die sich ihre monatliche Rente aufbessern möchten und über einen guten Gesundheitszustand verfügen, können von einer Immobilien-Leibrente profitieren. Denn sie erhalten auf lange Sicht mehr Rente. Ist die Gesundheit bereits eingeschränkt, dann können sich andere Gestaltungsmodelle anbieten. Wer bereits mit Vertragsabschluss absehen kann, dass er nur noch wenige Jahre leben wird, erhält mitunter viel zu wenig Geld für die eigene Immobilie. Diesem Risiko können Verkäufer entgehen, indem eine Mindestlaufzeit der Rentenzahlungen im Vertrag festgeschrieben wird. Damit würden den Erben im Todesfall die verbliebenen Zahlungen zustehen. Zu beachten ist zudem, dass der Erblasser mit Verkauf durch die Leibrente keine Immobilie mehr vererben kann. Wer sein Objekt der Familie hinterlassen möchte, sollte sich diesen Schritt deshalb gut überlegen. Mit Vertragsabschluss bestehen seitens des Verkäufers oder der etwaigen Erben keine Eigentumsansprüche mehr. Auch das Wohnrecht bezieht sich lediglich auf den Verkäufer und wird in der Regel nicht vererbt.
Umkehrhypothek als Alternative
Als Alternative zu einer klassischen Immobilien-Leibrente kann auch ein Vertrag mit einer Bank oder Versicherung abgeschlossen werden. Dann ist von der sogenannten Umkehrhypothek die Rede. Der Ablauf ähnelt dem, des Mietkaufs, es gibt jedoch grundlegende Unterschiede zu beachten. Bei der Umkehrhypothek nimmt der Eigentümer eine Hypothek auf die Immobilie auf. Die Hypothek wird in der Regel nicht als Einmalzahlung geleistet, sondern der Kreditgeber überweist den Betrag in Form von monatlichen Raten. Erst mit Abschluss der Laufzeit geht das Eigentum an die kreditgebende Bank oder Versicherung über.
Das bedeutet für den Kreditnehmer aber zunächst auch, dass dieser während der Laufzeit Eigentümer bleibt. Sämtliche Kosten, die beispielsweise für Instandhaltungsmaßnahmen entstehen, müssten damit weiterhin finanziert werden. Das lässt sich durch vertragliche Vereinbarungen ändern. Auch in Bezug des Wohn- und Nießbrauchrechts sollten vorab Regelungen getroffen werden.
Die Vorteile einer Umkehrhypothek liegen insbesondere darin, dass das beliehene Objekt während der Kreditlaufzeit veräußert werden kann. Das kann beispielsweise notwendig werden, wenn plötzlich zusätzliches Kapital für einen erhöhten Pflegeaufwand benötigt wird oder ein Umzug in ein Pflegeheim ansteht.
Fazit
Eine Immobilien-Leibrente kann dazu beitragen, den Lebensstandard im Rentenalter zu erhalten und finanzielle Lücken zu schließen. Doch diese Modelle sind nicht risikolos. Deshalb ist es wichtig, bei der Vertragsgestaltung auf die Details zu achten und sich gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. Auch bei der Festlegung der zu erhaltenden Zusatzrente durch den Käufer ist es wichtig, sich vorab genau über den Wert der Immobilie zu informieren. Dieser Wert bildet in Verbindung mit der zu erwartenden Laufzeit die Grundlage für die Berechnung der monatlichen Rentenzahlungen.
