Auch bei selbst genutzten Eigentumswohnungen kann es von Zeit zu Zeit dazu kommen, dass die Eigentümer:in wechselt. Dies geschieht in der Regel durch einen Verkauf der Eigentumswohnung. Für die Käufer:in wie auch die Verkäufer:in ergeben sich durch den Eigentümerwechsel besondere Rechte und Pflichten. Die gesetzliche Grundlage für diese Rechte und Pflichten bilden einigen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes. Denn anders als andere Rechtsverhältnisse, welche die Wohnungseigentümerschaft betreffen, regelt das Wohnungseigentumsgesetz nicht im Einzelnen den Eigentumsübergang.
Eigentumsübertragung erfolgt erst durch Eintragung in das Grundbuch
Bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung schließen Käufer:in und Verkäufer:in einen Kaufvertrag. Bereits bei diesem Schritt können die Leistungen einer Hausverwaltung zum Tragen kommen, denn es gibt im Rahmen der Wohnungseigentümerschaft einige Besonderheiten zu beachten. So kann es zum Beispiel von Vorteil sein, darauf zu achten, bereits im Kaufvertrag die Käufer:in im Vorhinein zu bevollmächtigen, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Dadurch kann die Käufer:in schon vor Eintragung des Wohnungsgrundbuches stimmberechtigt an den Eigentümerversammlungen teilnehmen.
Durch den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages und durch die anschließende Zahlung des vereinbarten Kaufpreises ist die Käufer:in bereits Besitzer:in der Wohnung. Dadurch kann ihm die Wohnung, zu ihrem Nutzen aber auch zu ihren Lasten übergeben werden. Somit ist der Bezug der Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits möglich.
Ein Mitglied der Eigentümerversammlung ist die Käufer:in als Besitzer jedoch noch nicht. Dazu muss sie erst durch Eintragung in das Wohnungsgrundbuch Eigentümer:in werden.
Somit bedeutet der Vertragsabschluss mit Zahlung des Kaufpreises nicht, dass die Käufer:in bereits alle Rechte und Pflichten am Eigentum erworben hat. Zwischen der Zahlung des Kaufpreises und der Eintragung in das Wohnungsgrundbuch können durchaus einige Monate liegen. In dieser Zeit muss auch die Verkäufer:in ihre besonderen Pflichten beachten.
Anders als es bei einem regulären Verkauf der Fall ist, erfolgt die Eigentumsübertragung bei Zwangsversteigerung bereits mit Erteilung des Zuschlages.
Eigentum entscheidet über Kostenübernahme
Dass die Übertragung des Eigentums oftmals nicht mit dem Termin der tatsächlichen Wohnungsübergabe übereinstimmt, bedeutet nicht, dass die Verkäufer:in automatisch vorzeitig seine Pflichten aus der Wohnungseigentümergemeinschaft an die Erwerber:in übertragen kann. Vielmehr ist er bis zur Übertragung dazu verpflichtet, immer noch geschuldetes Geld zu zahlen. Dazu kann insbesondere das Hausgeld zählen. Das ist selbst dann der Fall, wenn die Verkäufer:in längst nicht mehr selbst in der Wohnung lebt.
Selbst bei einem Beschluss von Umlagen oder wenn für die Jahresabrechnung eine Abrechnungsspitze zu zahlen ist, muss diese von der Eigentümer:in bezahlt werden. Sobald das Eigentum an die Käufer:in übergeht, muss diese für die Kosten aufkommen. Dies betrifft selbst jene Kosten, welche für einen zurückliegenden Zeitraum, an welchem er vielleicht noch überhaupt nicht dort gewohnt hat, fällig werden. Wer letztendlich die Kosten tragen muss, hängt insbesondere mit dem Datum der Beschlussfassung zusammen.
Somit muss immer die Eigentümer:in die Kosten tragen, welche zum Zeitpunkt der Beschlussfassung auch tatsächlich Eigentümer:in war.
Anders verhält sich dies jedoch, wenn die Verkäufer:in der Eigentümergemeinschaft bereits Zahlungen schuldet. Wer als Eigentümer:in die Zahlungen nicht leistet, schuldet die Kosten der Eigentümergemeinschaft selbst dann noch, wenn er bereits rechtswirksam aus dieser ausgetreten ist.
Rechtlich ist es somit nicht wichtig, wer die Kosten mit verursacht hat und wer den Nutzen aus der Zahlung trägt. Die Zahlungsverpflichtung liegt stets bei der Eigentümer:in.
Um Problemen zur Zahlungsverpflichtung vorzeitig aus dem Weg zu gehen, können entsprechende Vereinbarungen bereits im Kaufvertrag vereinbart werden. Damit lässt sich klar regeln, wer zu welchem Zeitpunkt die Kosten zu tragen hat. Diese vertragliche Vereinbarung zwischen Käufer:in und Verkäufer:in ist jedoch nur so lange für die Eigentümergemeinschaft von Interesse, solange die Zahlungen tatsächlich geleistet werden. Sollten die Zahlungen nämlich nicht wie vereinbart durchgeführt werden, dann muss sich die Eigentümergemeinschaft an die tatsächlichen Eigentümer:in wenden.
Hausverwaltung muss Eigentümerwechsel in vielen Fällen zustimmen
Bevor jedoch der Eigentümerwechsel stattfinden kann, bedarf es in vielen Fällen zunächst der Zustimmung des Immobilienverwaltung. Allerdings kann die Hausverwaltung die Veräußerungszustimmung nur aus wichtigem Grund versagen. Verweigert werden kann die Zustimmung nur aus Gründen, welche in der Person des Erwerbers liegen. Ein Ablehnungsgrund ist zum Beispiel dann gegeben, wenn sich nach einer Prüfung herausstellt, dass die neue Eigentümer:in nicht in der Lage ist, die entstehenden Kosten zu tragen oder wenn er sich weigert, die bestehende Hausordnung einzuhalten.
