Die Eigentümerversammlung für Wohnungseigentümer

EigentümerversammlungGemeinsames Wohneigentum muss gemeinsam verwaltet werden. Die Eigentümerversammlung bietet Eigentümern die Möglichkeit, darüber abzustimmen, wie dies geschehen soll. Stehen beispielsweise Umbaumaßnahmen an oder sollen neue Regelungen in die Hausordnung aufgenommen werden, bietet die jährliche Versammlung jedem Eigentümer die Gelegenheit, zu Wort zu kommen und eine Stimme abzugeben. Die Eigentümerversammlung ist damit als zentrales Gremium anzusehen, dessen gesetzliche Grundlage das Wohnungseigentumsgesetz bildet.

Verwaltung über Wohneigentum in der Eigentümerversammlung

Mindestens einmal im Jahr muss die Hausverwaltung laut geltenden gesetzlichen Regelungen zur Eigentümerversammlung laden. Eigentümer können zudem vom Verwalter verlangen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Ein Minderheitenrecht sieht vor, dass der Verwaltung dazu einberufen muss, wenn mindestens ¼ der Eigentümer dies einfordern. Das gibt auch Minderheiten die Gelegenheit, ihre Anliegen vorzubringen.

Mit der Versammlung erhalten Eigentümer die Möglichkeit, alle grundlegenden Entscheidungen mitzugestalten. Dazu zählen beispielsweise:

  • notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten
  • Pläne über bauliche Veränderungen
  • Regelungen der Hausordnung
  • Bestellung und Abberufung des Verwalters
  • Wahl des Verwaltungsbeirates
  • Entlastung des Verwalters
  • Stellung der Jahresabrechnung
  • Verwendung von Überschüssen
  • Sonderumlagen
  • …und vieles mehr

Zugleich dient die Eigentümerversammlung dazu, den Wirtschaftsplan gemeinsam festzulegen. Anhand dieses Planes lassen sich alle voraussichtlichen Kosten darstellen und damit das Geld errechnen, welches jeder Eigentümer zur Bewirtschaftung des Eigentums monatlich bezahlen muss.

Die Mehrheit entscheidet

Der Verwalter legt den Termin der Versammlung fest und muss alle Eigentümer mindestens zwei Wochen vorab einladen. Entscheidungen in der Eigentümerversammlung werden in der Regel per Mehrheitsbeschluss getroffen. Per Gesetz wird jedem Eigentümer nach dem sogenannten Kopfprinzip eine Stimme eingeräumt. Das lässt sich jedoch über die Teilungserklärung abändern, indem beispielsweise jedem Eigentümer eine Stimme je Wohnung zugesprochen wird. Dieses Objektprinzip hat zur Folge, dass Eigentümer mit mehreren Wohneinheiten mehr Einfluss nehmen können. Der Mehrheitsbeschluss hat für jeden Wohnungseigentümer Gültigkeit.

Beschlüsse können angefochten werden

Allerdings besteht die Möglichkeit, einen Beschluss per Gerichtsbeschluss für ungültig erklären zu lassen. Die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nur dann gültig, wenn diese ordnungsgemäß durchgeführt wird. Dazu zählt insbesondere, dass sie unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden. Wird als Versammlungsort beispielsweise ein öffentlich zugänglicher Bereich in einer Gaststätte gewählt, dann können die Beschlüsse angefochten werden. Anders sieht das aus, wenn die Versammlung in einem separaten, abschließbaren Raum stattfindet. Ebenfalls anfechtbar sind Beschlüsse der Versammlung bei Ladungsfehlern, wenn beispielsweise ein Eigentümer aus Versehen nicht eingeladen wurde.

Zudem müssen so viele Eigentümer anwesend sein, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten werden. Berechnungsgrundlage bilden dazu die Angaben im Grundbuch. Damit spielt es keine Rolle, ob sich zur Versammlung die Hälfte der Eigentümer einfinden, sondern die Größe der jeweiligen Wohnungen der erschienenen Personen kann entscheidend sein. Beschlussunfähig kann eine Versammlung zugleich auch werden, wenn sich einige der Eigentümer dazu entscheiden, den Termin frühzeitig zu verlassen.

Verwalter übernimmt Organisation der Eigentümerversammlung

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt damit einen wichtigen Stellenwert ein. Er kümmert sich um die Ladung und Durchführung der Versammlung, übernimmt häufig auch den Vorsitz und trägt die gefassten Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung ein. Ebenso zählt das Erstellen eines Protokolls zu seinen Aufgaben. Damit werden alle angesprochenen Punkte nochmals schriftlich fixiert. Häufig überreicht dieser den Eigentümern das Protokoll gemeinsam mit den gefassten Beschlüssen. In der Regel werden ein Ablaufprotokoll und ein Beschlussprotokoll erstellt. Anfechtungen sind binnen eines Monats nach Beschlussfassung noch möglich.

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