Wohnungsabnahme: Zur Beweissicherung durch die Hausverwaltung durchführen lassen

Bevor ein Mietobjekt neu vermietet werden kann, steht der Auszug des bisherigen Mieters an. Beim Auszug ist vom Vermieter in der Regel eine Wohnungsabnahme durchzuführen. Diese dient dem Vermieter sowie dem Mieter und kann helfen, Schäden aufzudecken, damit diese noch vom Mieter beseitigt werden können. Bei nachträglich erkannten Schäden am Mietobjekt gestalten sich die Beweislage und somit der Anspruch auf Schadenersatz häufig schwierig. Damit am Abgabetermin des Mietobjektes alles Notwendige beachtet wird, kann die Hausverwaltung mit der Durchführung der Beweissicherung beauftragt werden. Dies kann die Abnahme im Auftrag des Vermieters oder auch gemeinsam mit diesem durchführen, wodurch bei Streitigkeiten alle notwendigen Unterlagen wie auch Zeugen zur Verfügung stehen.

 

Termin zur Wohnungsabnahme vereinbaren

Mit der Kündigung des Mietverhältnisses steht der letzte Miettag des bisherigen Mieters fest. Ist das der Fall, kann bereits ein Termin zur Wohnungsübergabe vereinbart werden. Diese wird in der Regel an dem Tag durchgeführt, an dem auch die Schlüsselübergabe stattfinden soll. Häufig handelt es sich dabei um den letzten Miettag. Ein früherer Tag kann jedoch genauso vereinbart werden. Dabei ist zu beachten, dass ein Mieter nur an einem Werktag ausziehen muss. Fällt der letzte Tag der Mietzeit, wie beispielsweise der 30. Juni, auf einen Sonn- oder Feiertag, dann muss der Mieter erst am darauf folgenden Werktag ausziehen. Würde der beispielhafte 30. Juni auf einen Sonntag fallen, dann wäre die Mietzeit erst zum 1. Juli beendet und die Schlüsselübergabe muss spätestens erst zu diesem Zeitpunkt stattfinden.

Grundsätzlich ist es Sache des Mieters, dem Vermieter einen Übergabetermin rechtzeitig mitzuteilen. Dennoch haben auch Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter frühzeitig einen Termin anzubieten. Diese Aufgabe kann auch von der Hausverwaltung übernommen werden, wodurch frühzeitig sichergestellt werden kann, dass alle Beteiligten am Wunschtermin erscheinen können.

Den Zustand der Wohnung am Übergabetermin beurteilen

Mieter müssen im Rahmen ihres Mietverhältnisses einige Pflichten erfüllen. Zu diesen zählt nicht nur die Übergabe des Mietobjektes zum richtigen Zeitpunkt, sondern auch eine Übergabe ohne Schäden. In Mietverträgen wird häufig die besenreine Übergabe sowie die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vereinbart. Dies bedeutet zunächst häufig, dass kleinere Schäden wie Bohrlöcher beseitigt werden müssen. Es handelt sich hierbei um sog. „Schönheitsreparaturen„. Ebenfalls heißt dies, dass eingebaute Trennwände oder andere, nicht vom Vermieter befürwortete Einbauten, wieder entfernt werden müssen. Alle Schäden, welche der Mieter bei Wohnungsübergabe noch nicht beseitigt hat, sollten in einem Abnahme-Protokoll dokumentiert werden, denn dies dient der Beweissicherung. Das Protokoll sollte alle relevanten Punkte enthalten und während der Begehung der Wohnung zur Dokumentation von allen Schadstellen genutzt werden.

Um beurteilen zu können, welche Einbauten und andere Veränderungen der Mieter wieder rückgängig machen muss, bietet es sich an, der mit der Wohnungsabnahme beauftragten Hausverwaltung alle Vereinbarungen mitzuteilen. Denn es ist durchaus üblich, dass der Vermieter dem Mieter erlaubt, Veränderungen vorzunehmen, welche auch bei Auszug nicht wieder abgeändert werden müssen. Dabei sind schriftliche Vereinbarungen genauso bindend wie mündliche Zusagen.

Vertreter sind bei der Wohnungsabnahme zulässig

Eine Anwesenheitspflicht besteht für Mieter und Vermieter am Übergabetag nicht. Beide sind berechtigt, einen Vertreter mit der Übergabe bzw. Abnahme der Wohnung zu beauftragen. Dementsprechend ist der Vermieter auch berechtigt, dies in die Hände der Hausverwaltung zu legen. Sollte sich der Mieter weigern, selbst oder durch einen Vertreter anwesend zu sein, dann sollte die Wohnungsbegehung dennoch durchgeführt werden, damit der Zustand der Wohnung mit Ende der Mietzeit dokumentiert werden kann.

Zur Beweissicherung bietet es sich dabei immer an, die Wohnungsabnahme mit mindestens zwei Personen durchzuführen, damit diese etwaige Schadensfälle bezeugen können. Die Hausverwaltung kann sich dabei um alle Unterlagen zur Beweissicherung kümmern. Zu diesen zählt in erster Linie das Abnahme-Protokoll. Ebenso dienen Foto- und Videoaufnahmen der Beweissicherung, um den Zustand der Wohnung bei Übergabe wie auch etwaige Schäden zu dokumentieren. Dies stellt für Vermieter wie Mieter eine kostengünstige und zugleich effektive Möglichkeit der Beweissicherung dar. Die notwendige Beweiskraft erhält das Dokument, wenn beide Parteien das Protokoll unterschreiben. Dadurch sind die darauf befindlichen Daten bindend, wodurch spätere Streitigkeiten vermieden werden können.

Dabei ist zu beachten, dass der Mieter mit der Unterschrift nur den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe bestätigt. Bei etwaigen Schäden wird damit nicht eine schuldhafte Herbeiführung erklärt. Daneben erhält der Mieter durch beiderseitige Unterschriften auch den Vorteil, dass weitere Ersatzansprüche gegen ihn gestellt werden können. Denn mit Unterschrift erklären beide Parteien den derzeitigen Zustand der Wohnung. Werden nachträglich noch weitere versteckte Mängel gefunden, dann kann der Vermieter keine Ersatzansprüche mehr stellen. Dementsprechend müsste der Vermieter bei Fehlern des Übergabeprotokolls für diese selbst haften.

Bestandteile eines Übergabeprotokolls

Das Übergabeprotokoll sollte übersichtlich aufgebaut sein, damit alle notwendigen Daten während der Begehung der einzelnen Zimmer eingetragen werden können. Bestandteil des Protokolls sind zunächst das Datum der Übergabe wie auch die Vor- und Zunamen aller Anwesenden. Eine Auflistung der einzelnen Elemente der Zimmer kann helfen, kein Detail zu vergessen. Zu den Elementen können zum Beispiel Sanitäreinrichtungen, Türen, Fenster, Decken und alles weitere des Mietobjektes zählen. Diese Auflistung sollte für jeden einzelnen Raum mit ausreichend Platz für Eintragungen vorhanden sein. Als Eintragung kommt zum Beispiel „ein dunkler Fleck auf dem Parkett“ oder ein „defekter Fenstergriff“ infrage. Eine möglichst genaue Bezeichnung der Schadensarten kann bei Streitigkeiten von Vorteil sein. Bei kleinen Schäden kann eine Schadensbeseitigung oder der Kostenersatz direkt am Übergabetermin vereinbart und im Protokoll festgehalten werden.

Bei großen Schäden mit hohem Wert kann die Hausverwaltung aber auch alle notwendigen Schritte in die Wege leiten, wie beispielsweise ein Sachverständigengutachten oder ebenso ein gerichtliches Beweisverfahren. Diese Schritte sind zwar zunächst mit Kosten verbunden, jedoch kann der Mieter bei berechtigten Schadenersatzansprüchen für die Zahlung dieser Gutachter- oder Verfahrenskosten in Anspruch genommen werden. Kommt es zu Streitigkeiten, dann dienen das von beiden Seiten unterschriebene Protokoll sowie Fotos und Videos zunächst als Beweis. Mehr Beweiskraft haben jedoch Zeugenaussagen Dritter, wie beispielsweise von der Hausverwaltung. Deshalb ist die Wohnungsabnahme durch die Hausverwaltung nicht nur als komfortabler Service anzusehen, sondern sie kann den Vermieter zugleich davor bewahren, hohe Kosten für Schadensbeseitigungen selbst tragen zu müssen.

 

 

Bildquelle: © csombra – Fotolia.com

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