Schönheitsreparaturen und Instandhaltung von Mietwohnungen

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Damit der Wert einer Immobilie erhalten bleibt, müssen am Objekt regelmäßig Arbeiten durchgeführt werden. Einige dieser Arbeiten sind vom Vermieter bzw. von der beauftragten Hausverwaltung durchzuführen. Handelt es sich um vermietete Objekte wie Wohnungen, dann können einige der Arbeiten auch an den Mieter übertragen werden. Dies ist insbesondere bei Schönheitsreparaturen der Fall, welche durch Abnutzung entstanden sind und das optische Erscheinungsbild der Wohnung beeinflussen. Allerdings bedarf es zuvor genauer Regelungen im Mietvertrag, damit der Eigentümer nicht selbst verpflichtet wird, alle Kosten für Reparaturen gleichermaßen zu übernehmen.

Instandhaltung und Instandsetzung sind vom Vermieter durchzuführen

Damit der ordentliche und bewohnbare Zustand einer Mietwohnung erhalten bleibt, sind regelmäßige Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten durchzuführen. Gesetzliche Grundlage bilden Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Zur Instandhaltung einer Wohnung zählen auch Maßnahmen, die dazu dienen, dass Schäden vorsorglich vermieden werden können. Diese Pflicht zur Instandhaltung bezieht sich auf alle Teile der Wohnung. Dabei kann es sich um die Fenster und Fußböden, genauso wie um die Türen, Wände und Decken handeln. Die Elektro- und Sanitärinstallation einer Wohnung sowie der dazugehörige Keller und Speicher oder das Treppenhaus, das zur Wohnung führt, umfassen ebenfalls diese Pflicht. Ist der Austausch von defekten Geräten erforderlich, dann wird von Instandsetzung gesprochen. Dabei kann es sich zum Beispiel um den Austausch eines Heizkörpers , es Heizwasser-Gerätes oder des Klingelsystems der Immobilie handeln.

Bagatellreparaturen können auf den Mieter übertragen werden

Der Mieter kann in der Regel nicht mit der Durchführung dieser Arbeiten betraut werden. Dies ist nur möglich, wenn dieser die Schäden zu verantworten hat oder wenn es sich um kleine Instandsetzungsarbeiten oder Bagatellreparaturen handelt. Das ist dann der Fall, wenn dementsprechende Regelungen im Mietvertrag vereinbart wurden. Zudem muss auch die vom Mieter zu übernehmende Gesamtbelastung festgelegt werden. Dabei sollte eine angemessene Jahreshöchstsumme genannt werden. Fehlt die Angabe von Höchstbeträgen, dann können die Vereinbarungen im Mietvertrag als unwirksam erachtet werden, wodurch die Kosten wiederum vom Vermieter selbst zu tragen sind.

Schönheitsreparaturen sind von Mietern durchzuführen

Neben kleinen Instandsetzungsarbeiten und Bagatellreparaturen müssen an einer Mietwohnung auch regelmäßig Arbeiten durchgeführt werden, die dem Erhalt der Wohnqualität dienen. Diese werden als Schönheitsreparaturen bezeichnet und sind vollständig auf den Mieter übertragbar, denn sie wurden durch die reguläre Nutzung verursacht. Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich zum Beispiel um das Tapezieren der Wände, den Austausch der Teppichböden oder das Streichen von Fenstern und Türen. Auch das Ausbessern von Löchern, die durch Nägel oder Dübel entstanden sind oder das Streichen der Heizkörper kann zu dieser Art von Reparaturen zählen. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Mängel, die durch Bewohnung des Objektes durch den Mieter entstanden sind, zu beseitigen sind.

Jedoch gibt es auch Abnutzungsspuren, die nicht unter die Schönheitsreparaturen fallen. Das abgelaufene Parkett muss zum Beispiel nicht vom Mieter abgeschliffen und neu versiegelt werden. Auch der Austausch des Teppichbodens kann in der Regel nicht auf den Mieter übertragen werden. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um reguläre Abnutzungsspuren und um keine übermäßige Beanspruchung der Mietsache handelt. Zudem beschränkt sich die Pflicht des Mieters stets auf das Innere der Wohnung. Äußere Bestandteile wie die Außenseite von Fenster und Außentüren, die Renovierung und Instandhaltung von Balkonbrüstungen oder anderen Elementen im Garten oder dem Keller, sind stets vom Vermieter selbst zu tragen und können nicht an den Mieter übertragen werden.

Regelung zu Schönheitsreparaturen sollte im Mietvertrag vereinbart werden

Damit Schönheitsreparaturen vom Mieter übernommen werden müssen, muss der Mietvertrag entsprechende Regelungen enthalten. Ansonsten entfallen auch diese Aufgaben auf den Vermieter. Auch bei unwirksamen Regelungen im Mietvertrag entfällt die Pflicht häufig wieder auf den Vermieter. Dementsprechend ist auf eine nach dem geltenden Recht korrekte Formulierung des Mietvertrages zu achten. Ältere Verträge gilt es zu kontrollieren und eventuell entsprechend anzupassen. So darf der Mieter durch die getroffenen Regelungen im Mietvertrag nicht in unangemessenem Umfang benachteiligt werden. Eine Farbauswahl, wie sie in älteren Mietverträgen häufig zu finden ist, darf ebenfalls nicht vorgeschrieben werden. Somit ist es unzulässig, dass ein Mieter während seiner Mietzeit dazu verpflichtet wird, in weißen oder nur neutralen und hellen Farben zu streichen oder zu tapezieren. Dementsprechend kann der Mieter selbst entscheiden, welche Farbauswahl er trifft und kann den Wohnraum frei nach seinem Geschmack gestalten. Selbst bei Auszug muss der Mieter nach neuer Rechtsprechung die Wände nicht in weißer Farbe streichen oder gar Tapeten wieder entfernen.

Zudem dürfen dem Mieter laut neuer Rechtsprechung keine starren Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt werden. Vielmehr sind der tatsächliche Renovierungsbedarf und somit das Erscheinungsbild der Wohnung entscheidend dafür, ob Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollen oder nicht. Durchführen kann der Mieter die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung und er darf nicht verpflichtet werden, Reparaturen der Art durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

 

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