Grundbuchauszug – Informationen zu Grundstücken und Immobilien

GrundbuchBevor eine Immobilie gekauft wird, sollten Käufer Einblick in das Grundbuch nehmen. Ein Grundbuchauszug kann helfen, unter anderem etwaige Hypotheken oder eine Grundschuld, mit der das Objekt behaftet ist, aufzudecken. Bei berechtigtem Interesse erhalten potenzielle Käufer jederzeit Einblick in das Grundbuch und bekommen so wertvolle Informationen über die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Lasten des Grundstücks. Allerdings erhält nicht jeder Interessent die Möglichkeit, sich einen Grundbuchauszug einzuholen, sondern in der Regel muss dazu bereits mindestens eine konkrete Kaufabsicht vorliegen.

Was ist ein Grundbuchauszug?

Grundbücher werden von den Grundbuchämtern der Amtsgerichte geführt. Dabei handelt es sich um ein amtliches öffentliches Verzeichnis. In diesem werden die Grundstücke der jeweiligen Bezirke mit den dazugehörigen Eigentumsverhältnissen aufgeführt. Auch die mit dem Grundstück verbundenen Lasten und Rechte, wie zum Beispiel die Grundstücksgröße, die Durchgangs-, Durchfahrts- und Gehrechte. Ebenso werden Vorkaufs- oder Wohnrechte im Grundbuch eingetragen. In der Regel wird für jedes Grundstück ein einzelnes Grundbuchblatt angelegt. Die schriftlichen Vorgänge zum Grundstück werden in der dazugehörigen Grundakte gesammelt.

Ein Grundbuchauszug ist eine Abschrift dieses Grundbuchblattes und kann bei berechtigtem Interesse beantragt werden. Anders als die bloße Einsicht in das Grundbuch wird ein Grundbuchauszug vom Grundbuchamt nur gegen eine Gebühr ausgehändigt. Die Gebühren liegen in der Regel zwischen 10 bis 20 Euro und sind abhängig davon, ob ein einfacher oder ein amtlich und somit beglaubigter Ausdruck benötigt wird.

Wer kann einen Grundbuchauszug erhalten?

Nur beschränkte Personenkreise erhalten auf Antrag hin einen Grundbuchauszug. Denn dieser enthält sensible Daten zu den Schuld- und Vermögensverhältnissen der Eigentümer. Diese Daten sind für die Öffentlichkeit somit nicht zugänglich. Folgende Personen können in der Regel einen Grundbuchauszug erhalten:

  • Grundstückseigentümer und Miteigentümer
  • Jede Person, die im Grundbuch aufgeführt wird. Dabei kann es sich um Inhaber von Wegerechten handeln oder auch um Gläubiger.
  • Personen mit einer gültigen Vollmacht des Grundstückseigentümers.
  • Personen, die ein berechtigtes Interesse haben und dieses auch beweisen können

Der Gesetzgeber hat nur oberflächliche Regelungen getroffen, wodurch den Grundbuchämtern der jeweiligen Bezirke ein großer Ermessensspielraum zusteht. Ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse besteht, kann somit im Einzelfall unterschiedlich bewertet werden. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass ein berechtigtes Interesse nicht vorliegt, wenn bloße Neugier besteht. Aber auch bei einem Kaufinteresse einer Immobilie besteht noch kein berechtigtes Interesse – bei einer konkreten Kaufabsicht hingegen schon. Diese Kaufabsicht muss allerdings bewiesen werden können, beispielsweise über eine Bestätigung des Maklers oder einen Vorkaufvertrag. Allerdings liegt es auch hier im Ermessen des Grundbuchamtes zu entscheiden, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt und ein Auszug aus dem Grundbuch ausgegeben werden kann.

Nutzen eines Grundbuchauszuges beim Immobilienkauf

Anhand eines Grundbuchauszuges sind alle wichtigen Informationen zum Grundstück auf einen Blick ersichtlich. Dieser Auszug ist immer dann wichtig, wenn die Rechte und Pflichten wie auch der Wert des Grundstücks ermittelt werden soll. Deshalb ist der Grundbuchauszug nicht nur für Banken im Zuge einer Immobilienfinanzierung wichtig, sondern auch für den Käufer beim Immobilienkauf. Denn mit dem Auszug erhalten alle beteiligten Parteien eine Übersicht über etwaige Verbindlichkeiten, Rechte und Pflichte, welche das Grundstücke betreffen.

Wer vor dem Immobilienkauf auf die Aushändigung eines Grundbuchauszuges verzichtet, läuft Gefahr, mit dem Kauf zum Beispiel etwaige Grundschulden mit zu übernehmen. Auch eingetragene Wohnrechte müssen dann eventuell mitgetragen werden. Wird das Objekt ohne Kenntnis dieser Eintragungen gekauft, kann dies somit schwerwiegende Folgen für den Käufer haben. Dieser kann die gekaufte Immobilie mitunter nicht selbst bewohnen oder muss für offene Schulden aufkommen.

Darüber hinaus wird der Grundbuchauszug auch dann benötigt, wenn für den Kauf einer Immobilie eine Finanzierung benötigt wird. Denn auch Kreditgeber möchten sich dementsprechend absichern. Dabei wird allerdings nicht jeder Auszug gleichermaßen anerkannt, sondern generell gilt, dass dieser nicht zu alt sein darf. Wie aktuell dieser sein muss, kann die kreditgebende Bank selbst festlegen. Zudem sollten aber auch Käufer darauf achten, dass der Auszug nicht zu alt ist, denn die Daten können auch noch kurzfristig geändert werden. In der Regel wird Käufern angeraten, nur einen Grundbuchauszug mit einem Alter von maximal 14 Tagen zu akzeptieren. Theoretisch können Änderungen aber auch noch kurz vor dem Notartermin vorgenommen werden. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn zwischenzeitlich ein Vollstreckungsbescheid aufgrund einer Insolvenz des Verkäufers vorliegt und eine Zwangsvollstreckung der Immobilie ansteht.

Absichern lassen können sich Käufer vor nachträglichen Änderungen mit einer Auflassungsvormerkung. Dabei wird der Käufer bereits im Grundbuch als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt. Dadurch ist es dem Verkäufer nicht mehr möglich, Änderungen vorzunehmen. Nachträgliche Belastungen können somit nicht mehr eingetragen werden, wodurch die Rechte des Käufers gesichert werden. Die Auflassungsvormerkung ist für jeden, welcher das Grundbuch einsieht, ersichtlich. Damit ist es möglich zu erkennen, ob bereits Kaufverträge vorhanden sind und der Eigentumsübergang des Grundstückes kurz bevorsteht.

Fazit zum Grundbuchauszug

Nicht immer ist es für Käufer einer Immobilie möglich, beim Grundbuchamt einen Grundbuchauszug zu erhalten. Doch dieser ist notwendig, um sich umfassend über das Grundstück zu informieren. Käufer sollten deshalb nicht auf diese Abschrift verzichten. Ein seriöser Verkäufer wird sich allerdings bei konkreten Kaufabsichten nicht quer stellen und dem Käufer im besten Fall selbst einen Auszug aus dem Grundbuch zur Verfügung stellen. Dies kann den Verkaufsprozess erleichtern. Aber auch in diesem Fall sollten Käufer auf die Aktualität des Auszuges achten und sich durch eine Auflassungsvormerkung absichern.

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