Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte – Was Sie wissen müssen!

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Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, der erwirbt mit der Wohnung nicht nur das alleinige Eigentum, sondern im Haus gibt es in der Regel auch Gemeinschaftseigentum. Dabei kann es sich zum Beispiel um das gemeinschaftlich genutzte Treppenhaus, die Fenster und Fassaden sowie die Haustür des Gebäudes handeln. Auch Außenbereiche, wie zum Beispiel die Zufahrt zum Haus, Steigleitungen oder etwaige Stellplätze können zum Gemeinschaftseigentum zählen. Somit sind es vorwiegend die Bestandteile eines Gebäudes, die gemeinschaftlich genutzt werden oder die der gemeinschaftlichen Versorgung dienen.

Ebenso zählen zum Gemeinschaftseigentum Bauteile, welche das Erscheinungsbild der Immobilie prägen. Allerdings muss dies nicht bei allen Bauteilen der Fall sein. Denn die Fenster eines Gebäudes können zum Beispiel durchaus dem Sondereigentum zugerechnet werden, sodass diese nur einem Eigentümer gehören. Dennoch kann die Wohneigentümergemeinschaft festlegen, dass die Immobilie gemeinschaftlichen Regelungen unterliegt, damit das einheitliche äußere Erscheinungsbild des Gebäudes erhalten bleibt. Das kann insbesondere die Bauart und Farbe der Fenster betreffen, wodurch Eigentümer diese Regelungen bei Neuanschaffung oder Renovierung der Fenster beachten müssen. Umgesetzt werden die Vereinbarungen und Regelungen, die von der Eigentümergemeinschaft festgelegt wurden, von der Hausverwaltung.

Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten

Gemeinschaftseigentum kann von allen Eigentümern des Gebäudes gleichermaßen genutzt werden. Dementsprechend werden auch die entstehenden Kosten, wie beispielsweise für die Instandhaltung, von der Gemeinschaft übernommen. Ausnahmen kann es bei Teilen des Gebäudes geben, bei denen Sondernutzungsrechte vereinbart wurden. Ein Sondernutzungsrecht kann einem Eigentümer nur dann eingeräumt werden, wenn alle Eigentümer diesem zustimmen. Diese Sondernutzungsrechte können zum Beispiel in der Teilungserklärung vereinbart werden. Häufig erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch. Jedoch unterliegen die Rechte grundsätzlich der Formfreiheit, sodass die Vereinbarungen auch anderweitig festgelegt werden können.

Mit einem Sondernutzungsrecht wird einem Eigentümer ein alleiniges Nutzungsrecht für ein Teil des Gemeinschaftseigentums eingeräumt. Dabei kann es sich zum Beispiel um eine Fläche im Garten, um einen Raum im Keller oder um einen Stellplatz für das Fahrzeug handeln. Wurde für eine solche Fläche ein Sondernutzungsrecht vereinbart, dann dürfen andere Eigentümer die betreffende Fläche im Garten oder den Stellplatz nicht mehr nutzen. Dem Eigentümer mit dem eingeräumten Sondernutzungsrecht steht diese Fläche zur alleinigen Nutzung zur Verfügung.

Rechte und Pflichten des Sondernutzungsrechts

Mit diesem Recht verbunden sind auch einige Rechte und Pflichten. Zu den Rechten des Eigentümers zählt es zum Beispiel, dass die Erträge dem jeweiligen Eigentümer mit eingeräumtem Sondernutzungsrecht zustehen. Dazu bedarf es keiner gesonderten Vereinbarung. Damit die Lasten und Kosten nicht von der Gemeinschaft getragen werden müssen, sollte jedoch eine gesonderte Vereinbarung getroffen werden. Denn ansonsten müsste die Eigentümergemeinschaft die entstehenden Kosten für eine Fläche bezahlen, die nur von einer Partei genutzt wird. Eine der weiteren Pflichten besteht darin, dass die Fläche, der Raum oder die Anlage mit zugewiesenem Nutzungsrecht auch weiterhin so genutzt werden muss, wie es vorgesehen ist. Das bedeutet für eine Gartenanlage, dass die zugewiesene Fläche zum Beispiel gärtnerisch genutzt, aber nicht umgebaut werden darf. Die anderweitige Nutzung einer solchen Fläche, zum Beispiel zur Erstellung eines Skulpturengartens, ist somit ausgeschlossen. Zudem unterliegt die betreffende Fläche mit Sondernutzungsrecht auch weiterhin der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, denn das Eigentum wurde mit dem Recht nicht übertragen. Somit kann die Gemeinschaft auch weiterhin Nutzungsbeschränkungen aussprechen.

 

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