Die Mietpreisbremse – viele Ausnahmen von der Regel

Mietpreisbremse - CIG Capitol Immobilien GmbH KölnViele Menschen in Deutschland leiden unter hohen Mieten und deutlichen Mietpreissteigerungen. Insbesondere in einigen Ballungsgebieten stiegen die Mieten scheinbar unaufhaltsam an. Die Mietpreisbremse sollte diesen Vorgang stoppen, damit Verbrauchern auch in der Zukunft ausreichend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.Vor Einführung der Mietpreisbremse war es üblich, dass Vermieter und Mieter die Miethöhe frei festlegen konnten. Zumindest galt dies bei Neuvermietung, denn bei bestehenden Mietverträgen gab es bereits zuvor Begrenzungen zu beachten.

Damit wurden für Vermieter die Möglichkeiten der freien Festlegung der Miete begrenzt. Doch nicht jeder kennt sich mit diesen Regelungen aus, was Vermieter dazu verleiten könnte, dennoch höhere Mieten anzusetzen. Doch bei Nichtbeachtung müssen Vermieter mit Rückforderungen rechnen.

 

Mietpreisbremse wurde im Juni 2015 eingeführt

Bereits Ende November 2013 sorgten Koalitionsverhandlungen zwischen der CDU, CSU und SPD dafür, dass sich die großen Parteien zusammensetzten, um dafür zu sorgen, dass der Wohnraum in Deutschland bezahlbar bleibt. Ein Ergebnis dieser Verhandlungen war die Mietpreisbremse, die am 1. Juni 2015 in Kraft trat. Mit ihrer Einführung sollte verhindert werden, dass Vermieter zukünftig einen Mieterwechsel für eine zu starke Mieterhöhung nutzen können. Im Detail sieht das so aus, dass Vermieter bei einem Mieterwechsel die Miete nicht in unbegrenzter Höhe anheben dürfen. Die Erhöhung darf maximal zehn Prozent über der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Somit ist der Mietspiegel, sofern dieser für die betreffende Gemeinde vorhanden ist, dabei entscheidend für die Berechnung der Mieterhöhung.

Zu beachten ist, dass die Mietpreisbremse stets nur für Neu- oder Wiedervermietungen gilt. Wurde der Mietvertrag vor Inkrafttreten der regionalen Verordnung abgeschlossen, so ist dies für das Mietverhältnis und die Höhe der Miete nicht relevant. Entscheidend ist dabei das Datum, wann die Verordnung in der jeweiligen Gemeinde in Kraft trat.

 

Viele Ausnahmen existieren

Die Mietpreisbremse wurde nicht bundesweit eingeführt, sondern die einzelnen Bundesländer können entscheiden, ob und wo sie zum Einsatz kommt. Das Gesetz soll nämlich nur dort angewendet werden, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Deshalb gelten die Regelungen nicht immer für eine gesamte Stadt, sondern können sich auch auf einige Stadtteile beschränken. Hat sich der Wohnungsmarkt wieder entspannt, können die Regelungen auch wieder entfallen. Somit entschieden sich einige Bundesländer und Gemeinden erst nach und nach die Einführung der Preisbremse bei Mieten, sodass nach und nach neue Gemeinden hinzukamen. Auf der anderen Seite verabschiedeten sich aber auch wieder einige Städte von der Mietpreisbremse, sodass diese Regelung stetigen Veränderungen unterliegt. Den Anfang machte im Juni 2015 Berlin, andere Bundesländer und Städte folgen. Zu den Städten, in denen die Preisbremse gilt, zählen unter anderem Düsseldorf, Erfurt und Ingolstadt.

Allerdings ist zu beachten, dass die gesetzlichen Regelungen auch in den betreffenden Gemeinden nicht für alle Wohnungen gelten. Zu den Ausnahmen zählen insbesondere:

 

  • Mietwohnungen mit hoher Miete: Lag die Miete vor Einführung der Mietpreisbremse bereits deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann müssen Vermieter die Regelungen nicht beachten. Eine Senkung dieser hohen Mieten muss nicht vorgenommen werden.
  • Wohnungen in Neubauten
  • Modernisierte oder sanierte Wohnungen: Erfolgte zuvor eine umfassende Sanierung oder Modernisierung, dann kann die Mieterhöhung dementsprechend angepasst werden und über der maximalen Erhöhung von zehn Prozent veranschlagt werden.

 

Mietrückforderungen bei Nichtbeachtung möglich

Viele Mieter kennen die Regelungen der Mietpreisbremse nicht oder setzen ihre Rechte nicht durch. Das sollte Vermieter jedoch nicht dazu verleiten, dennoch einen höheren Mietaufschlag anzusetzen. Eine Unkenntnis kann sich nämlich als teuer erweisen, denn selbst wenn ein Mietvertrag unterzeichnet wurde, haben Mieter auch nachträglich noch die Möglichkeit, dagegen vorzugehen. Selbst nach dem Einzug des Mieters könnten auf den Vermieter somit hohe Rückzahlungen zukommen. Der Rückzahlungszeitraum betrifft allerdings nicht die gesamte Mietzeit, sondern gilt in der Regel erst ab dem Tag, an dem der Mieter die zu hohe Miete schriftlich beanstandet hat, zuzüglich anfallender Zinsen.

Damit Mieter zu ihrem Recht kommen, müssen sie den Vermieter zunächst auf den Missstand hinweisen und rügen. Dies sollte auf schriftlichem Wege erfolgen. Wird die Rüge ignoriert, dann verbleibt in der Regel nur der Klageweg vor Gericht. Die meisten dieser gerichtlichen Verfahren enden letztendlich mit einem Vergleich. Anders sieht dies hingegen mit dem Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter aus, welches unter gerichtlichen Verfahren in der Regel deutlich leidet. Vermeiden lassen sich derartige Konflikte in vielen Fällen, indem Vermieter sich zuvor darüber informieren, ob die gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse im jeweiligen Mietobjekt zu beachten sind oder nicht. Die Angabe der Miete des Vormieters kann zudem die Berechnung transparenter gestalten, wodurch sie für den zukünftigen Mieter nachvollziehbar wird.

 

Fazit zur Mietpreisbremse

Vermieter wie Mieter sollten sich vor Ausstellung bzw. Unterzeichnung eines Mietvertrages informieren, ob in der jeweiligen Gemeinde die Mietpreisbremse gilt. Zudem sind vor Berechnung der Miete die Ausnahmen zu beachten. Für beide Parteien bedeutet die Mietpreisbremse somit einen Mehraufwand. Dieser kann jedoch davor schützen, dass im Nachhinein Streitigkeiten das gegenseitige Vertrauensverhältnis negativ beeinflussen.

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