Die Folgen eines Eigentümerwechsels

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Auch bei selbst genutzten Eigentumswohnungen kann es von Zeit zu Zeit dazu kommen, dass der Eigentümer wechselt. Dies geschieht in der Regel durch einen Verkauf der Eigentumswohnung. Für den Käufer wie auch den Verkäufer ergeben sich durch den Eigentümerwechsel besondere Rechte und Pflichten. Die gesetzliche Grundlage für diese Rechte und Pflichten bilden einigen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes. Denn anders als andere Rechtsverhältnisse, welche die Wohnungseigentümerschaft betreffen, regelt das Wohnungseigentumsgesetz nicht im Einzelnen den Eigentumsübergang.

Eigentumsübertragung erfolgt erst durch Eintragung in das Grundbuch

Bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung schließen Käufer und Verkäufer in der Regel einen Kaufvertrag. Bereits bei diesem Schritt können die Leistungen einer Hausverwaltung zum Tragen kommen, denn es gibt im Rahmen der Wohnungseigentümerschaft einige Besonderheiten zu beachten. So kann es zum Beispiel von Vorteil sein, darauf zu achten, bereits im Kaufvertrag den Käufer im Vorhinein zu bevollmächtigen, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Dadurch kann der Käufer schon vor Eintragung des Wohnungsgrundbuches stimmberechtigt an den Eigentümerversammlungen teilnehmen.

Durch den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages und durch die anschließende Zahlung des vereinbarten Kaufpreises ist der Käufer bereits Besitzer der Wohnung. Dadurch kann ihm die Wohnung, zu seinem Nutzen aber auch zu seinen Lasten übergeben werden. Somit ist der Bezug der Wohnung zu diesem Zeitpunkt bereits möglich. Ein Mitglied der Eigentümerversammlung ist der Käufer als Besitzer jedoch noch nicht. Dazu muss er erst durch Eintragung in das Wohnungsgrundbuch Eigentümer werden.

Somit bedeutet der Vertragsabschluss mit Zahlung des Kaufpreises nicht, dass der Käufer bereits alle Rechte und Pflichten am Eigentum erworben hat. Zwischen der Zahlung des Kaufpreises und der Eintragung in das Wohnungsgrundbuch können durchaus einige Monate liegen. In dieser Zeit muss auch der Verkäufer seine besonderen Pflichten beachten. Anders als es bei einem regulären Verkauf der Fall ist, erfolgt die Eigentumsübertragung bei Zwangsversteigerung bereits mit Erteilung des Zuschlages.

Eigentum entscheidet über Kostenübernahme

Dass die Übertragung des Eigentums oftmals nicht mit dem Termin der tatsächlichen Wohnungsübergabe übereinstimmt, bedeutet nicht, dass der Verkäufer automatisch vorzeitig seine Pflichten aus der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Erwerber übertragen kann. Vielmehr ist er bis zur Übertragung dazu verpflichtet, immer noch geschuldetes Geld zu zahlen. Dazu kann insbesondere das Hausgeld zählen. Das ist selbst dann der Fall, wenn der Verkäufer längst nicht mehr selbst in der Wohnung lebt.

Selbst bei einem Beschluss von Umlagen oder wenn für die Jahresabrechnung eine Abrechnungsspitze zu zahlen ist, muss diese vom Eigentümer bezahlt werden. Sobald das Eigentum an den Käufer übergeht, muss dieser für die Kosten aufkommen. Dies betrifft selbst jene Kosten, welche für einen zurückliegenden Zeitraum, an welchem er vielleicht noch überhaupt nicht dort gewohnt hat, fällig werden. Wer letztendlich die Kosten tragen muss, hängt insbesondere mit dem Datum der Beschlussfassung zusammen.

Somit muss immer der Eigentümer die Kosten tragen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung auch tatsächlich Eigentümer war. Anders verhält sich dies jedoch, wenn der Verkäufer der Eigentümergemeinschaft bereits Zahlungen schuldet. Wer als Eigentümer die Zahlungen nicht leistet, der schuldet die Kosten der Eigentümergemeinschaft selbst dann noch, wenn er bereits rechtswirksam aus dieser ausgetreten ist.

Rechtlich ist es somit nicht wichtig, wer die Kosten mit verursacht hat und wer den Nutzen aus der Zahlung trägt. Die Zahlungsverpflichtung liegt stets beim Eigentümer. Um Problemen zur Zahlungsverpflichtung vorzeitig aus dem Weg zu gehen, können entsprechende Vereinbarungen bereits im Kaufvertrag vereinbart werden. Damit lässt sich klar regeln, wer zu welchem Zeitpunkt die Kosten zu tragen hat. Diese vertragliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer ist jedoch nur so lange für die Eigentümergemeinschaft von Interesse, solange die Zahlungen tatsächlich geleistet werden. Sollten die Zahlungen nämlich nicht wie vereinbart durchgeführt werden, dann muss sich die Eigentümergemeinschaft an den tatsächlichen Eigentümer wenden.

Hausverwaltung muss Eigentümerwechsel in vielen Fällen zustimmen

Bevor jedoch der Eigentümerwechsel stattfinden kann, bedarf es in vielen Fällen zunächst der Zustimmung des Verwalters. Allerdings kann die Hausverwaltung die Veräußerungszustimmung nur aus wichtigem Grund versagen. Verweigert werden kann die Zustimmung nur aus Gründen, welche in der Person des Erwerbers liegen. Ein Ablehnungsgrund ist zum Beispiel dann gegeben, wenn sich nach einer Prüfung herausstellt, dass der neue Eigentümer nicht in der Lage ist, die entstehenden Kosten zu tragen oder wenn er sich weigert, die bestehende Hausordnung einzuhalten.

 

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